Земельные отношения
СОДЕРЖАНИЕ
1. Понятие земельных отношений
2. Разница между земельными отношениями и земельными правоотношениями
3. Пограничные земельные отношения
Понятие земельных отношений
Земельные отношения - совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей.[1]
В общем виде земельные отношения можно охарактеризовать как систему социально-экономических связей по владению, пользованию и распоряжению землей, включая ее куплю-продажу, сдачу в аренду, организацию использования и т. д.
Выделение земельных отношений в отдельную сферу является объективным историческим процессом, обусловленным особым значением земли, ее функциональным многообразием и ограниченностью как природного ресурса.
Земельные отношения связаны со множеством социальных, экономических, экологических, историко-культурных, психологических и других факторов, которые имеют сложную структуру, различные циклы развития, достаточно развитый механизм воздействия на процесс распределения, использования и охраны земельных ресурсов.
В результате исторического развития складывается определенная иерархия субъектов земельных отношений, к которым относятся физические лица (индивидуумы), их отдельные сообщества (например, общины), предприятия, организации (юридические лица).
Государство объединяет, представляет и защищает их интересы, многообразные и часто противоречивые. Субъектами земельных правоотношений являются все участники этих отношений, наделенные земельными правами и обязанностями, предусмотренными земельным законодательством.
Разница между земельными отношениями и земельными правоотношениями
Содержание понятия «земельное правоотношение» непосредственно связано с определением предмета земельного права, которое регулирует сферу земельных отношений. Правоотношения в каждой отрасли права, в том числе, естественно, и в земельном праве, являются общественными отношениями, урегулированными нормами права. Общественные земельные отношения, урегулированные нормами земельного права, которые возникают, существуют и прекращаются в соответствии с требованиями и по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, представляют собой земельные правоотношения.[2]
Земельные отношения являются особым видом имущественных отношений по поводу земли, регулируемых земельным законодательством. Специфика отношений по поводу земли обусловлена особенностями предмета этих отношений — земли. Данное обстоятельство отличает эти имущественные отношения от иных имущественных отношений и обусловливает публичный характер их регулирования. Земельные правоотношения являются правовой формой соответствующей сферы имущественных земельных отношений.
Таким образом, если земельные отношения - это общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, то земельные правоотношения – это та часть земельных отношений, которая является результатом актов волевого поведения людей по поводу земли, урегулированная нормами земельного права, т.е. возникающая, изменяющаяся и прекращающаяся в соответствии с предписаниями земельно-правовых норм.
Пограничные земельные отношения
Общественные отношения, регулируемые российским законодательством, зачастую не имеют четкой отраслевой однородности. Существует большое число "пограничных" земельных отношений, которые в равной мере иногда считаются предметом регулирования другой смежной отрасли. Речь идет, например, о формах земельной собственности, праве собственности и иных вещных правах на землю граждан и юридических лиц, о сделках по поводу земельных участков.
В частности, в ЗК РФ определено, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию земель. При этом к земельным отношениям нормы специальных законов применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Отношения, касающиеся разрешенного использования земельного участка, оказались пограничными с градостроительным законодательством: определение разрешенного использования рассматривается как часть отношений по градостроительному зонированию и планировке территории (градостроительные отношения). В данном случае ГК РФ предписывает: к градостроительным отношениям применяется земельное законодательство, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности. Следовательно, на федеральном уровне имеется несогласованность: по ЗК РФ установлен приоритет его норм перед нормами ГК РФ, тогда как в последнем кодексе закреплен приоритет норм ГК РФ перед земельным законодательством. Это несогласованность остается неявной благодаря отсутствию в ЗК РФ подробного регулирования процедуры изменения разрешенного использования земельного участка. Учитывая более детальное регулирование разрешенного использования участка в ГК РФ, допустимо предполагать, что разрешенное использование земельного участка становится институтом градостроительного законодательства.
Некоторые несогласованности выявляются судебной практикой. Например, суды отмечают, что нормы ГК РФ о праве правообладателя самостоятельно выбирать вид разрешенного использования (ч. 4 ст. 37 ГК РФ) не означают возможности передачи в аренду земельного участка с одним видом разрешенного использования с другим видом разрешенного использования. Суды при рассмотрении дел, связанных с разрешенным использованием участка, указывают, что разрешенное использование определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством, и подлежит регулированию нормами законодательства о градостроительной деятельности. Тем самым практика стала отдавать приоритет градостроительному законодательству.
Статьей 30 ГК РФ определено, что правила землепользования и застройки включают порядок их применения и внесение в них изменений. Последние при этом включают положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков, а также о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки. Кроме того, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков указываются виды разрешенного использования земельных участков. Эти правила указывают на следующие правовые способы изменения видов разрешенного использования земельного участка. Первый прямо предусмотрен градостроительным регламентом (правилами землепользования): в нем перечислены виды, из которых можно выбирать. Назовем это упрощенной процедурой изменения. Второй способ заключается в изменении правил землепользования и застройки, что может привести к изменению самого перечня видов разрешенного использования, из которых впоследствии можно будет выбирать определенный вид.
Необходимо отметить, что указанные нормы о двух процедурах установления разрешенного вида не охватывают все отношения по изменению вида разрешенного использования. Во-первых, использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 ГК РФ). Вероятно, термин «использование» включает полномочия компетентного органа на определение вида разрешенного использования участка. Согласно ч. 5 ст. 37 названного Кодекса об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
По мнению судов полномочия по изменению одного вида разрешенного использования земельных участков на другой входит в состав полномочий по распоряжению земельными участками.[3]
Во-вторых, в ситуации, когда в отношении земельного участка установлено разрешенное использование, которое не соответствует градостроительному регламенту, то изменение этого вида осуществляется путем приведения в соответствие с регламентом. Важно учитывать позицию судов, признающих противоправным предоставление участков с видом разрешенного использования, который не соответствует регламенту.
В-третьих, ГК РФ предусмотрено, что условно разрешенный вид использования предоставляется в специальном порядке. Анализ некоторых правил землепользования и застройки, принятых в субъектах РФ, показывает, что этот вид использования, по сути, предусмотрен в целях дополнительного контроля за установлением разрешенного использования, в частности, применен механизм публичных слушаний.
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации / Редактор: Т. Дегтярева: - Эксмо; 2013 г., 96 стр.
2. Боголюбов С. А. Земельное право: - Юрайт; 2013 г., 384 стр.
3. Боголюбов С. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный): - Проспект; 2013 г., 656 стр.
4. Ерофеев Б. В. Земельное право России: - Юрайт; 2013 г., 688 стр.
5. Кононов В.С. Правовое регулирование и порядок изменения правового режима разрешенного использования земельного участка: правовая природа и подходы к определению понятия // Российское правосудие, № 2 (58), 2011
6. Потапова А. А. Земельное право. Конспект лекций: - Проспект; 2013 г., 96 стр.
[1] Боголюбов С. А. Земельное право: - Юрайт; 2013
[2] Ерофеев Б. В. Земельное право России: - Юрайт; 2013
[3] Кононов В.С. Правовое регулирование и порядок изменения правового режима разрешенного использования земельного участка: правовая природа и подходы к определению понятия // Российское правосудие, № 2 (58), 2011